Imposto de Renda das empresas de incorporação imobiliária.

O regime especial de tributação (RET) aplicável às incorporações imobiliárias, instituído pelo art. 1º da Lei nº 10.931/2004 e normatizado pela IN SRF nº 474/2004, tem caráter opcional e irretratável enquanto perdurarem direitos de crédito ou obrigações do incorporador junto aos adquirentes dos imóveis que compõem a incorporação.

 Para efeito do disposto do Regime Especial de Tributação, considera-se: I - incorporador, a pessoa física ou jurídica que, embora não efetuando a construção, compromisse ou efetive a venda de frações ideais de terreno objetivando a vinculação de tais frações a unidades autônomas, em edificações a serem construídas ou em construção sob regime condominial, ou que meramente aceite propostas para efetivação de tais transações, coordenando e levando a termo a incorporação e responsabilizando-se, conforme o caso, pela entrega, a certo prazo, preço e determinadas condições, das obras concluídas; e II - incorporação imobiliária, a atividade exercida com o intuito de promover e realizar a construção, para alienação total ou parcial, de edificações ou conjunto de edificações compostas de unidades autônomas.

 Estende-se a condição de incorporador aos proprietários e titulares de direitos aquisitivos que contratem a construção de edifícios que se destinem à constituição em condomínio, sempre que iniciarem as alienações antes da conclusão das obras.

 Presume-se a vinculação entre a alienação das frações do terreno e o negócio de construção, se, ao ser contratada a venda, ou promessa de venda ou de cessão das frações de terreno, já houver sido aprovado e estiver em vigor, ou pender de aprovação de autoridade administrativa, o respectivo projeto de construção, respondendo o alienante como incorporador.

As empresas que exercem atividade de incorporação imobiliária, optante pelo regime de tributação do lucro presumido, podem reconhecer a receita de duas formas para pagar o Imposto de Renda da Pessoa Jurídica (IRPJ) e a CSLL: a) regime de caixa ou b) de competência.

Por meio de Solução de Divergência publicada nesta semana no Diário Oficial da União, a Receita Federal uniformizou o entendimento sobre o momento em que a receita deve ser reconhecida para a tributação, conforme o regime adotado.

No regime de caixa, o reconhecimento da receita para fins de tributação se dará na medida do recebimento, independentemente da conclusão ou entrega da obra.

Já no regime de competência, o reconhecimento para fins de tributação será feito no momento da efetivação do contrato da operação de compra e venda, ainda que mediante instrumento de promessa, carta de reserva com princípio de pagamento ou qualquer outro documento representativo de compromisso.

O percentual de presunção para o IRPJ/CSLL, neste caso, é de 8%.  Mas não se pode perder de vista que, optando a pessoa jurídica no lucro presumido pelo regime de caixa ou competência, este também será aplicável ao PIS e COFINS, como determina a Lei nº 9.718.98, não se esquecendo ainda de que a tributação será no regime cumulativo